Auf einen Blick
des Grundstückswerts im Jahr setzt die Stadt Köln in ihrem Vertragsentwurf von 2025 als Erbbauzins an. Alle drei Jahre wird er an die Verbraucherpreise angepasst.
entscheidet über Finanzierung und Preis. Banken verlangen meist, dass das Erbbaurecht deutlich länger läuft als der Kredit.
des Grundstückseigentümers brauchen Sie in der Regel für Verkauf und Grundschuld. Das kostet Zeit und gehört in den Zeitplan.
Ein Haus in guter Lage, deutlich günstiger als die Nachbarhäuser. Wer so ein Angebot in Köln oder im Rheinisch-Bergischen Kreis findet, sollte im Exposé nach einem Wort suchen, nämlich Erbbaurecht. Dann gehört Ihnen das Haus, aber nicht das Grundstück, und Sie zahlen dafür jedes Jahr einen Erbbauzins. Das kann eine gute Lösung sein. Es kann aber auch teuer werden, wenn man die Bedingungen nicht genau kennt. Dasselbe gilt für Eigentümer, die ein Haus im Erbbaurecht verkaufen wollen.
Was ein Erbbaurecht ist
Das Erbbaurecht ist das Recht, auf einem fremden Grundstück ein Gebäude zu haben. Es wird im Grundbuch eingetragen und bekommt ein eigenes Blatt, das Erbbaugrundbuch. Das Haus gehört dem Erbbauberechtigten, er kann es bewohnen, vermieten, vererben und verkaufen. Das Grundstück bleibt beim Eigentümer, der dafür den Erbbauzins erhält. Die Laufzeit ist frei vereinbar, üblich sind 99 Jahre.
Grundstücksgeber sind meist Kirchen, Stiftungen und Kommunen, die ihren Boden behalten wollen. Auch die Stadt Köln vergibt Grundstücke im Erbbaurecht. Selbst beim Zanders-Areal in Bergisch Gladbach ist noch offen, ob Baufelder verkauft oder im Erbbaurecht vergeben werden. Mehr dazu lesen Sie in unserer Meldung zum Zanders-Areal.
Was der Erbbauzins kostet
Der Erbbauzins wird meist als Prozentsatz des Grundstückswerts festgelegt. Üblich sind etwa 2 bis 5 Prozent im Jahr. Ein Vertragsentwurf des Kölner Liegenschaftsamts von 2025 sieht 4 Prozent des Grundstückswerts vor, bei gefördertem Wohnungsbau 1,5 Prozent für die ersten 60 Jahre. Bei einem Grundstückswert von 400.000 Euro und 4 Prozent sind das 16.000 Euro im Jahr, also gut 1.300 Euro im Monat.
Der Erbbauzins bleibt nicht gleich. Viele Verträge passen ihn in festen Abständen an die Entwicklung der Verbraucherpreise an, im Kölner Entwurf alle drei Jahre. Bei Erbbaurechten für Wohnzwecke setzt das Gesetz dieser Anpassung Grenzen. Sie darf frühestens nach drei Jahren erfolgen und nicht stärker ausfallen als die allgemeine wirtschaftliche Entwicklung.
Lohnt sich das im Vergleich zum Kauf mit Grundstück? Zu Zeiten von Bauzinsen um ein Prozent war das Erbbaurecht oft die teurere Lösung, weil der Erbbauzins weit über dem Kreditzins lag. Heute liegen die Bauzinsen um 4 Prozent, und der Abstand ist kleiner geworden. Ein Unterschied bleibt. Ein Kredit ist irgendwann abbezahlt, der Erbbauzins läuft bis zum Ende des Erbbaurechts und steigt mit den Preisen. Wie sich die Zinsen zuletzt entwickelt haben, lesen Sie in unserer Meldung zu den Bauzinsen über 4 Prozent.
Worauf Banken achten
Ein Haus im Erbbaurecht lässt sich finanzieren, aber nicht zu denselben Bedingungen wie ein Haus mit Grundstück. Banken verlangen in der Regel, dass die Restlaufzeit des Erbbaurechts deutlich über das Ende des Kredits hinausreicht, häufig um mindestens zehn Jahre. Für die Grundschuld braucht es außerdem die Zustimmung des Grundstückseigentümers, und sie steht im Rang meist hinter dem Erbbauzins. Der Kölner Vertragsentwurf erlaubt eine Beleihung bis 70 Prozent des Werts, in den ersten 15 Jahren bis 80 Prozent. Rechnen Sie deshalb mit einem höheren Eigenkapitalanteil.
Worauf Käufer achten sollten
Der wichtigste Blick gilt dem Erbbaurechtsvertrag. Prüfen Sie die Restlaufzeit, die Höhe des Erbbauzinses und die Regel für seine Anpassung. Lesen Sie, wofür Sie die Zustimmung des Grundstückseigentümers brauchen, etwa für Verkauf, Grundschuld oder Umbauten. Achten Sie auf die Gründe für einen Heimfall, also für die vorzeitige Rückgabe des Erbbaurechts. Im Kölner Entwurf gehört dazu ein Zahlungsrückstand von zwei Jahresbeträgen. Und schauen Sie, welche Entschädigung beim Heimfall und am Ende der Laufzeit vorgesehen ist.
Ein Vorteil zeigt sich bei den Nebenkosten. Weil das Grundstück nicht mitgekauft wird, fällt die Grunderwerbsteuer in der Regel niedriger aus als beim Kauf mit Grundstück. Mit welchen Kosten Sie sonst rechnen müssen, erklären wir im Beitrag zu den Kaufnebenkosten in NRW.
Worauf Verkäufer achten sollten
Wer ein Haus im Erbbaurecht verkauft, braucht meist die Zustimmung des Grundstückseigentümers, und oft hat dieser ein Vorkaufsrecht. Im Kölner Entwurf beträgt die Frist dafür drei Monate. Beides gehört in den Zeitplan, damit der Notartermin nicht ins Leere läuft. Wie der Termin beim Notar abläuft, lesen Sie im Beitrag zum Notartermin und Kaufvertrag.
Über den Preis entscheidet vor allem die Restlaufzeit. Je kürzer sie ist, desto schwerer bekommen Käufer eine Finanzierung und desto niedriger fällt der Preis aus. Bevor Sie verkaufen, lohnt sich deshalb die Frage an den Grundstückseigentümer, ob er das Erbbaurecht verlängert oder das Grundstück verkauft. Beides kann den Wert Ihrer Immobilie deutlich erhöhen. Eine realistische Einschätzung des Werts erhalten Sie über unsere Immobilienbewertung.
Was am Ende der Laufzeit passiert
Läuft das Erbbaurecht aus, fällt das Gebäude an den Grundstückseigentümer. Er muss dafür eine Entschädigung zahlen, deren Höhe der Vertrag regelt. Der Kölner Entwurf sieht bei Wohnnutzung 80 Prozent des Gebäudewerts vor. Bietet der Eigentümer eine Verlängerung für die voraussichtliche Lebensdauer des Gebäudes an und lehnen Sie ab, entfällt der Anspruch. Für bestimmte Erbbaurechte im Wohnungsbau schreibt das Gesetz eine Mindestentschädigung von zwei Dritteln des Gebäudewerts vor.
Unser Rat
Ein Erbbaurecht ist kein Grund, ein gutes Haus abzulehnen. Es verlangt aber einen genauen Blick in den Vertrag, bevor Sie unterschreiben. Als Käufer sollten Sie Restlaufzeit, Erbbauzins, Anpassungsregel und Zustimmungspflichten kennen und mit Ihrer Bank klären, ob sie finanziert. Als Verkäufer sollten Sie den Grundstückseigentümer früh einbinden und prüfen, ob eine Verlängerung den Preis verbessert. Wie das Grundbuch aufgebaut ist und wo Sie das Erbbaurecht darin finden, erklären wir im Beitrag zum Grundbuch und seinen Abteilungen.
Dieser Beitrag gibt einen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.
Häufige Fragen
Was ist ein Erbbaurecht?
Das Recht, auf einem fremden Grundstück ein Gebäude zu besitzen. Das Haus gehört dem Erbbauberechtigten, das Grundstück bleibt beim Eigentümer, oft einer Kirche, einer Stiftung oder einer Stadt. Dafür wird ein jährlicher Erbbauzins gezahlt.
Wie hoch ist der Erbbauzins?
Er wird meist als Prozentsatz des Grundstückswerts vereinbart. Üblich sind etwa 2 bis 5 Prozent im Jahr. Die Stadt Köln setzt in ihrem Vertragsentwurf von 2025 4 Prozent an, bei gefördertem Wohnungsbau 1,5 Prozent.
Bekomme ich für ein Erbbaurecht eine Finanzierung?
In der Regel ja, aber mit Auflagen. Banken verlangen meist, dass die Restlaufzeit deutlich über das Ende des Kredits hinausreicht, und der Grundstückseigentümer muss der Grundschuld zustimmen. Häufig ist mehr Eigenkapital nötig.
Was passiert am Ende der Laufzeit?
Das Gebäude fällt an den Grundstückseigentümer. Er muss dafür eine Entschädigung zahlen, deren Höhe der Vertrag regelt. Bietet er eine Verlängerung an und lehnen Sie ab, entfällt der Anspruch auf Entschädigung.
Kann ich ein Haus im Erbbaurecht einfach verkaufen?
Verkaufen können Sie, meist aber nur mit Zustimmung des Grundstückseigentümers, und oft hat er ein Vorkaufsrecht. Je kürzer die Restlaufzeit, desto schwieriger wird die Finanzierung für Käufer und desto niedriger der Preis.
