Die Kölner Maklerhäuser haben ihre Halbjahresberichte im Juli vorgelegt. Sie kommen zu ähnlichen, aber nicht identischen Ergebnissen, weil jedes Haus das Marktgebiet etwas anders abgrenzt und Eigennutzer sowie Untermietverträge unterschiedlich behandelt. Der Flächenumsatz im ersten Halbjahr 2026 liegt je nach Quelle zwischen rund 73.000 und 80.000 Quadratmetern.
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte der Stadt Bergisch Gladbach hat seinen Grundstücksmarktbericht 2026 vorgelegt. Er wertet alle Kaufverträge des Jahres 2025 aus, die über einen Notar gelaufen sind. Anders als Portaldaten sind das keine Angebotspreise, sondern beurkundete Abschlüsse. Wir haben den Bericht durchgearbeitet und die Zahlen zusammengestellt, die für Eigentümer und Käufer in der Stadt zählen.
Die wichtigste Zahl zuerst: 1.251 Kaufverträge mit einem Geldumsatz von 482,26 Millionen Euro. Im Jahr davor waren es 976 Verträge und 360,53 Millionen Euro. Die Zahl der Abschlüsse ist damit um rund 28 Prozent gestiegen, der Geldumsatz um rund 34 Prozent.
Der Flächenumsatz ist im selben Zeitraum leicht gesunken, von 72,41 auf 70,54 Hektar. Es wurde also mehr Geld für weniger Fläche bezahlt. Das ist die Kurzfassung des Jahres 2025 in Bergisch Gladbach.
Wo in der Stadt gehandelt wurde
Drei Stadtteile machen zusammen mehr als die Hälfte des Geldumsatzes aus.
| Stadtteil | Verträge 2025 | Geldumsatz in Mio. € |
|---|---|---|
| Gladbach | 249 | 122,27 |
| Bensberg | 204 | 87,74 |
| Refrath | 247 | 81,43 |
| Frankenforst | 86 | 42,66 |
| Schildgen | 62 | 24,58 |
| Paffrath und Nußbaum | 56 | 20,87 |
| Hebborn | 66 | 19,70 |
| Katterbach | 59 | 19,41 |
| Hand | 63 | 18,90 |
| Moitzfeld und Löhe | 38 | 12,66 |
| Herkenrath | 45 | 12,04 |
| Rommerscheid | 28 | 7,91 |
| Gierath | 6 | 3,33 |
| Herrenstrunden | 5 | 1,54 |
Bemerkenswert ist der Vergleich von Refrath und Bensberg. Refrath hatte 43 Verträge mehr, Bensberg aber gut 6 Millionen Euro mehr Geldumsatz. Pro Abschluss wurde in Bensberg also deutlich mehr bewegt. Wer beide Stadtteile gegeneinander abwägt, findet die Einzelwerte auf unseren Seiten zu Bensberg und Refrath.
Häuser: mehr Verkäufe und mehr Umsatz
Auf dem Teilmarkt der bebauten Grundstücke wurden 408 Verträge mit 268,27 Millionen Euro beurkundet. Der größte Block sind Ein- und Zweifamilienhäuser mit 332 Verkäufen und 174,52 Millionen Euro. Gegenüber 2024 sind die Verkaufszahlen um 17,7 Prozent gestiegen, der Geldumsatz um 31,3 Prozent.
Bei Renditeobjekten, also Mehrfamilienhäusern und gemischt genutzten Objekten, lag der Zuwachs bei 15,6 Prozent mehr Kauffällen und 22,9 Prozent mehr Geldumsatz.
Die Preisentwicklung fällt dabei je nach Haustyp unterschiedlich aus. Der Bericht weist für den Wiederverkauf gegenüber 2024 aus: freistehende Eigenheime minus 3 Prozent, Doppelhaushälften plus 8 Prozent, Reihenhäuser plus 1 Prozent. Das größere Haus ist also nicht automatisch der stärkere Markt. Wer überlegt, welchen Preis er ansetzen kann, findet die Systematik im Ratgeber zum Angebotspreis.
Eigentumswohnungen sind der größte Einzelmarkt
586 Kaufverträge entfielen auf Wohnungseigentum, mit einem Geldumsatz von 156,90 Millionen Euro. Davon waren 85 Erstverkäufe aus Neubau, 5 Erstverkäufe aus Umwandlung und 496 Wiederverkäufe.
| Stadtteil | Wohnungskaufverträge | Geldumsatz in Mio. € |
|---|---|---|
| Refrath | 137 | 35,91 |
| Bensberg | 130 | 36,72 |
| Gladbach | 117 | 34,45 |
| Frankenforst | 48 | 11,95 |
| Hebborn | 33 | 8,04 |
| Katterbach | 29 | 6,83 |
| Hand | 25 | 6,02 |
| Rommerscheid | 14 | 3,17 |
| Herkenrath | 13 | 2,97 |
| Moitzfeld und Löhe | 13 | 3,08 |
| Schildgen | 13 | 4,29 |
| Paffrath und Nußbaum | 10 | 2,13 |
Beim Erstverkauf von Eigentumswohnungen stiegen die Werte gegenüber 2024 stadtweit um 7 Prozent.
Baugrundstücke bleiben knapp
116 Verträge betrafen unbebaute Grundstücke, mit 23,42 Millionen Euro Geldumsatz. Davon entfielen aber nur 26 auf den individuellen Wohnungsbau: 19 freistehende Häuser, 6 Doppelhaushälften und ein Reihenhaus. Der größte Posten waren mit 50 Verträgen Arrondierungsflächen, also Zuschnitte zu bestehenden Grundstücken.
Bei den 35 Baugrundstücken für den individuellen Wohnungsbau, die der Bericht gesondert auswertet, verteilen sich die Fälle so:
| Stadtteil | Baugrundstücke |
|---|---|
| Refrath und Frankenforst | 10 |
| Bensberg | 6 |
| Gladbach | 5 |
| Moitzfeld und Löhe | 3 |
| Nußbaum und Paffrath | 3 |
| Herkenrath | 2 |
| Rommerscheid | 2 |
| Schildgen | 2 |
Die meisten dieser Grundstücke sind Baulücken oder entstehen durch Abbruch einer vorhandenen Bebauung. Neubaugebiete spielen in Bergisch Gladbach nur noch eine Nebenrolle. Wer bauen will, konkurriert also um ein sehr kleines Angebot.
Der Boden entscheidet, nicht der Stadtteilname
Die Bodenwertspannen für Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke zeigen die Rangfolge in der Stadt am deutlichsten.
| Stadtteil | Bodenwert in €/m² |
|---|---|
| Refrath | 790 bis 970 |
| Bensberg | 570 bis 930 |
| Gladbach | 480 bis 720 |
| Paffrath und Nußbaum | 540 bis 720 |
| Hand | 510 bis 660 |
| Schildgen | 490 bis 660 |
| Moitzfeld | 480 bis 630 |
| Herkenrath | 430 bis 540 |
| Herrenstrunden | 400 bis 490 |
Zwischen dem oberen Wert in Refrath und dem unteren in Herrenstrunden liegt der Faktor 2,4. Innerhalb von Bensberg allein reicht die Spanne von 570 bis 930 Euro. Der Stadtteil sagt also weniger über den Preis aus, als viele annehmen. Die Lage innerhalb des Stadtteils sagt mehr.
Was Eigentümer und Käufer daraus mitnehmen sollten
Für Eigentümer: Der Markt hat 2025 deutlich angezogen, aber nicht gleichmäßig. Ein Plus von 8 Prozent bei Doppelhaushälften und ein Minus von 3 Prozent bei freistehenden Eigenheimen im selben Jahr zeigen, dass der Objekttyp über die Richtung entscheidet. Eine pauschale Einschätzung nach Stadtteil führt in die Irre.
Für Käufer: 28 Prozent mehr Abschlüsse bedeuten mehr Wettbewerb um dieselben Objekte. Beim Bauland ist die Lage zugespitzt: 26 Grundstücke für den individuellen Wohnungsbau in einer Stadt mit rund 114.000 Einwohnern. Wer ein Grundstück sucht, sollte sich nicht auf einen Stadtteil festlegen.
Alle Zahlen stammen aus beurkundeten Kaufverträgen und beschreiben das Jahr 2025. Portalwerte liegen näher an der Gegenwart, zeigen aber Angebotspreise. Beides zusammen ergibt erst ein Bild.
Datenbasis: Grundstücksmarktbericht 2026 der Stadt Bergisch Gladbach für das Berichtsjahr 2025, herausgegeben vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Bergisch Gladbach.
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