Auf einen Blick
gilt im Gewerbe für die Kaution. Die drei Monatsmieten aus dem Wohnungsmietrecht sind dort nicht vorgeschrieben, die Höhe ist Verhandlungssache.
heißt, die Bank zahlt sofort und fragt erst danach. Für Mieter ist eine selbstschuldnerische Bürgschaft meist die bessere Wahl.
Die Kaution darf nicht mit den letzten Mieten verrechnet werden. Sie sichert den Vermieter auch für Ansprüche nach dem Auszug.
Wer eine Gewerbefläche mietet, verhandelt neben Miete, Laufzeit und Ausbau auch die Mietsicherheit. Anders als bei Wohnungen schreibt das Gesetz hier fast nichts vor, weder die Höhe noch die Form. Das gibt Spielraum, birgt aber auch Risiken. Für junge Unternehmen kann eine hohe Barkaution viel Liquidität binden, für Eigentümer ist eine schwache Sicherheit im Ernstfall wenig wert.
Keine gesetzliche Obergrenze
Bei Wohnungen darf die Kaution höchstens drei Nettokaltmieten betragen, sie darf in Raten gezahlt werden und muss getrennt vom Vermögen des Vermieters angelegt werden. Diese Regeln gelten für Gewerberäume nicht. Höhe, Form und Fälligkeit sind Verhandlungssache. In der Praxis werden häufig drei bis sechs Monatsmieten vereinbart, bei einem aufwendigen Ausbau, den der Eigentümer vorfinanziert, auch deutlich mehr. Ob die Kaution an der Netto- oder an der Bruttomiete mit Nebenkosten und Umsatzsteuer gemessen wird, regelt der Vertrag.
Ganz ohne Grenze ist es trotzdem nicht. In einem vorformulierten Vertrag kann eine Kaution unwirksam sein, wenn sie den Mieter unangemessen benachteiligt. Wo diese Grenze liegt, hängt vom Einzelfall ab, etwa von Laufzeit, Ausbau und dem Risiko des Eigentümers.
Die Formen der Mietsicherheit
Die klassische Form ist die Barkaution, die der Mieter auf ein Konto des Vermieters überweist. Für den Mieter sicherer ist ein Kautionskonto auf seinen eigenen Namen, das zugunsten des Vermieters verpfändet wird. Das Geld bleibt dann dem Mieter zugeordnet, auch wenn der Vermieter in Schwierigkeiten gerät.
Sehr verbreitet ist im Gewerbe die Bankbürgschaft. Die Bank verpflichtet sich, bis zu einem festen Betrag für den Mieter einzustehen. Der Mieter bindet kein Bargeld, zahlt der Bank aber eine jährliche Gebühr, und die Bürgschaft wird auf seinen Kreditrahmen angerechnet. Eine Alternative ist die Mietkautionsbürgschaft eines Versicherers, die ähnlich funktioniert. Bei Tochtergesellschaften verlangen Eigentümer oft eine Bürgschaft der Muttergesellschaft oder eine Patronatserklärung, mit der die Mutter für die Tochter einsteht.
Bürgschaft auf erstes Anfordern
Bei der Bankbürgschaft kommt es auf eine Formulierung an. Eine Bürgschaft auf erstes Anfordern verpflichtet die Bank, auf die bloße Anforderung des Vermieters zu zahlen, ohne zu prüfen, ob die Forderung berechtigt ist. Der Mieter kann seine Einwände erst danach geltend machen und muss sein Geld gegebenenfalls zurückfordern. Bei einer selbstschuldnerischen Bürgschaft zahlt die Bank zwar ebenfalls, ohne dass der Vermieter zuerst gegen den Mieter klagen muss. Sie kann aber die Einwände des Mieters gegen die Forderung erheben, bevor sie zahlt.
Für Mieter ist die selbstschuldnerische Bürgschaft deshalb meist die bessere Wahl. Eigentümer bevorzugen die Bürgschaft auf erstes Anfordern, weil sie schnell an ihr Geld kommen. Achten Sie in jedem Fall darauf, dass die Bürgschaft genau das absichert, was der Vertrag vorsieht, und dass sie nicht vor dem Ende des Mietverhältnisses ausläuft. Eine befristete Bürgschaft akzeptieren die wenigsten Eigentümer.
Was bei einer Insolvenz passiert
Gerät der Mieter in Schwierigkeiten, kann sich der Eigentümer aus der Sicherheit bedienen, das ist ihr Zweck. Umgekehrt gibt es im Gewerbe keine gesetzliche Pflicht, eine Barkaution getrennt vom eigenen Vermögen anzulegen. Wird der Vermieter insolvent und liegt die Kaution auf seinem normalen Geschäftskonto, ist sie für den Mieter unter Umständen verloren. Vereinbaren Sie deshalb als Mieter ausdrücklich eine getrennte Anlage oder wählen Sie gleich ein verpfändetes Konto auf Ihren Namen oder eine Bürgschaft.
Zahlen und nicht abwohnen
Die Kaution ist so zu leisten, wie es der Vertrag vorsieht, meist vor oder mit der Übergabe der Fläche. Viele Eigentümer übergeben die Schlüssel erst, wenn die Sicherheit vorliegt. Bleibt sie aus, kann das nach der Rechtsprechung im Gewerbe sogar eine fristlose Kündigung rechtfertigen.
Am Ende der Mietzeit gilt das Gegenteil von dem, was viele erwarten. Die Kaution darf nicht mit den letzten Mieten verrechnet werden, auch wenn der Betrag passt. Sie sichert den Vermieter gerade für Ansprüche, die erst nach dem Auszug feststehen, etwa wegen Schäden, eines geschuldeten Rückbaus oder einer Nachzahlung aus der Nebenkostenabrechnung.
Rückgabe am Mietende
Eine feste Frist für die Rückzahlung schreibt das Gesetz nicht vor. Der Vermieter darf die Fläche prüfen und offene Forderungen klären, in der Praxis dauert das meist einige Monate. Steht noch eine Nebenkostenabrechnung aus, darf er nur den Betrag zurückhalten, den er als Nachzahlung realistisch erwarten kann, nicht die ganze Kaution. Eine Bürgschaftsurkunde muss er herausgeben, sobald der Sicherungszweck entfallen ist.
Für Eigentümer zählt dabei die Zeit. Ansprüche wegen Schäden oder Veränderungen an der Fläche verjähren sechs Monate nach der Rückgabe. Wie das beim Rückbau aussieht, erklären wir im Beitrag zur Rückbaupflicht im Gewerbemietvertrag. Der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung verjährt dagegen in der Regel erst nach drei Jahren, gerechnet ab dem Ende des Jahres, in dem er fällig wurde.
Wenn das Gebäude verkauft wird
Wird das Objekt während der Mietzeit verkauft, tritt der Käufer in den Mietvertrag ein und übernimmt auch die Pflicht, die Kaution am Ende zurückzugeben. Kann der Mieter die Sicherheit beim Käufer nicht erlangen, haftet der frühere Eigentümer weiter. Mieter sollten bei einem Eigentümerwechsel trotzdem schriftlich nachfragen, wo ihre Kaution liegt.
Unser Rat
Verhandeln Sie die Mietsicherheit zusammen mit Laufzeit, Ausbau und mietfreier Zeit, denn sie hängt von diesen Punkten ab. Als Mieter sollten Sie eine Bürgschaft statt Bargeld prüfen, auf eine selbstschuldnerische Bürgschaft achten und bei einer Barkaution eine getrennte Anlage vereinbaren. Als Eigentümer sollten Sie auf einer Sicherheit bestehen, die zum Risiko passt, und sie vor der Übergabe der Fläche einholen. Bei unserer exklusiven Bürosuche verhandeln wir die Mietsicherheit mit. Was ein Büro neben der Kaltmiete insgesamt kostet, zeigen wir im Beitrag zu den Kosten eines Büroarbeitsplatzes in Köln.
Dieser Beitrag gibt einen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.
Häufige Fragen
Wie hoch darf die Kaution bei Gewerberäumen sein?
Eine gesetzliche Obergrenze gibt es im Gewerbe nicht. Die Grenze von drei Monatsmieten gilt nur für Wohnungen. In der Praxis werden häufig drei bis sechs Monatsmieten vereinbart, bei hohem Ausbau auch mehr. Eine unangemessen hohe Kaution in einem Formularvertrag kann aber unwirksam sein.
Ist eine Bankbürgschaft besser als eine Barkaution?
Für Mieter oft ja, weil kein Geld gebunden wird. Dafür verlangt die Bank eine jährliche Gebühr und rechnet die Bürgschaft auf Ihren Kreditrahmen an. Für Eigentümer ist eine Bürgschaft einer solventen Bank so sicher wie Bargeld.
Was ist eine Bürgschaft auf erstes Anfordern?
Die Bank zahlt auf die bloße Anforderung des Vermieters, ohne zu prüfen, ob die Forderung berechtigt ist. Einwände kann der Mieter erst danach geltend machen. Eine selbstschuldnerische Bürgschaft schützt den Mieter besser.
Darf ich die Kaution mit der letzten Miete verrechnen?
Nein. Die Kaution sichert den Vermieter auch für Ansprüche, die erst nach dem Auszug feststehen, etwa wegen Schäden oder Nebenkosten. Eine Verrechnung mit laufenden Mieten ist deshalb nicht zulässig.
Wann muss der Vermieter die Kaution zurückzahlen?
Eine feste gesetzliche Frist gibt es nicht. Der Vermieter darf die Fläche prüfen und offene Forderungen klären, in der Praxis meist einige Monate. Für eine noch ausstehende Nebenkostenabrechnung darf er nur den voraussichtlichen Nachzahlungsbetrag zurückhalten.
