Am 4. Dezember 2026 verhandelt das Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen in Münster über die Grundsteuer einer Eigentümerin aus Bochum. Es geht um die Frage, ob Städte Wohngrundstücke niedriger besteuern dürfen als Gewerbe- und gemischt genutzte Grundstücke. Das Gericht hat nach einem Bericht vom 16. Oktober angedeutet, die Sache womöglich dem Bundesverfassungsgericht vorzulegen. Für Eigentümer in unserer Region ist die Lage sehr unterschiedlich. Köln hat einen einheitlichen Hebesatz, Bergisch Gladbach dagegen nicht.
Worum es geht
Seit der Grundsteuerreform gelten ab 2025 neue Grundsteuerwerte. Weil sich dadurch die Last vielerorts von Gewerbe- auf Wohngrundstücke verschoben hätte, hat der Landtag im Juli 2024 ein Gesetz beschlossen, das den Gemeinden getrennte Hebesätze erlaubt. Wohngrundstücke können seitdem mit einem niedrigeren Satz belastet werden, Nichtwohngrundstücke mit einem höheren. Zu den Nichtwohngrundstücken zählen dabei nicht nur reine Gewerbeobjekte, sondern auch unbebaute und gemischt genutzte Grundstücke, also etwa das typische Haus mit Laden im Erdgeschoss und Wohnungen darüber.
Anfang 2026 nutzten nach einer Erhebung des Bundes der Steuerzahler 57 von 246 Kommunen in Nordrhein-Westfalen diese Möglichkeit. Mehrere Städte sind inzwischen wegen der Rechtsunsicherheit zu einem einheitlichen Satz zurückgekehrt, darunter Minden.
Was die Gerichte bisher entschieden haben
Das Verwaltungsgericht Gelsenkirchen hat im Dezember 2025 die Grundsteuerbescheide in vier Fällen aus Bochum, Essen, Dortmund und Gelsenkirchen aufgehoben. Ein höherer Satz für Nichtwohngrundstücke lasse sich nicht mit rein fiskalischen Gründen rechtfertigen, so das Gericht. Ein niedrigerer Satz für Wohngrundstücke, um die Wohnnebenkosten zu begrenzen, könne dagegen gerechtfertigt sein.
Das Verwaltungsgericht Düsseldorf hat im März 2026 einen Bescheid der Stadt Hilden aufgehoben, mit einer anderen Begründung. Getrennte Sätze seien grundsätzlich zulässig, die Stadt habe aber nicht sachgerecht abgegrenzt, wer begünstigt wird. Gemischt genutzte Grundstücke, die zu einem großen Teil Wohnzwecken dienen, wurden voll mit dem höheren Satz belastet. Im August 2026 folgte ein Urteil zu Krefeld, auch dort wurde der Bescheid aufgehoben.
Wichtig ist, was diese Urteile nicht bewirken. Sie sind nicht rechtskräftig, und sie heben nur den einzelnen Bescheid des jeweiligen Klägers auf, nicht die Satzung der Stadt. Wer nicht selbst geklagt hat, zahlt weiter nach seinem Bescheid. Eine Klärung für ganz Nordrhein-Westfalen wird erst vom Oberverwaltungsgericht oder vom Bundesverfassungsgericht erwartet.
Köln ist nicht betroffen, Bergisch Gladbach schon
Köln hat sich gegen getrennte Sätze entschieden. Der Hebesatz für die Grundsteuer B liegt einheitlich bei 550 Prozent, nach 475 Prozent im Jahr 2025. Der Streit um die Differenzierung betrifft Kölner Eigentümer deshalb nicht unmittelbar. Offen ist, wie es 2027 weitergeht. Der Rat soll den Doppelhaushalt 2027 und 2028 am 12. November beschließen, und die Stadt rechnet mit Fehlbeträgen von annähernd einer Milliarde Euro im Jahr. Ob die Grundsteuer erneut steigt, ist bislang nicht bekannt.
Bergisch Gladbach ist dagegen die einzige Stadt in unserer Region mit getrennten Sätzen. Seit 2025 gelten 598 Prozent für Wohngrundstücke und 873 Prozent für Nichtwohngrundstücke, für 2026 hat der Rat im März beide Sätze um jeweils 25 Punkte angehoben. Der Kämmerer hatte die Differenzierung von Anfang an skeptisch gesehen, sah nach dem Gelsenkirchener Urteil im Dezember 2025 aber keinen unmittelbaren Handlungsbedarf. Der Haushalt 2027 soll erst im März 2027 eingebracht werden.
Leverkusen hat einen einheitlichen Satz von 750 Prozent, der Rat hat im Juli eine Erhöhung auf 960 Prozent ab 2027 beschlossen. Die übrigen Kommunen im Rheinisch-Bergischen Kreis weisen in der Erhebung des Bundes der Steuerzahler für 2026 ebenfalls nur einen Satz aus, teils mit kräftigen Erhöhungen, etwa Overath mit 1.100 Prozent und Rösrath mit 995 Prozent.
Wer in Bergisch Gladbach genau hinschauen sollte
Von den Verfahren profitieren können vor allem Eigentümer von Gewerbeimmobilien, von unbebauten Grundstücken und von gemischt genutzten Häusern. Gerade die Mischobjekte stehen im Mittelpunkt, auch der Fall aus Bochum, über den das Oberverwaltungsgericht verhandelt, betrifft ein teils gewerblich, teils zu Wohnzwecken genutztes Haus. In Bergisch Gladbach mit seinen vielen Wohn- und Geschäftshäusern in den Ortszentren ist diese Gruppe nicht klein.
Für Eigentümer reiner Wohngrundstücke ist die Lage zweischneidig. Kippt die Differenzierung, müsste die Stadt ihre Einnahmen anders sichern, und ein einheitlicher Satz läge wohl über dem heutigen Wohnsatz. Lokale Medien haben für Bergisch Gladbach einen einheitlichen Satz um 650 Prozent ins Spiel gebracht. Das ist eine Schätzung und keine Planung der Stadt, zeigt aber die Richtung.
Was Eigentümer jetzt tun können
Wer ein Nichtwohngrundstück in einer Kommune mit getrennten Sätzen besitzt, sollte seinen nächsten Grundsteuerbescheid genau prüfen. Gegen den Bescheid der Gemeinde lässt sich innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe vorgehen. Welcher Rechtsbehelf gilt, steht in der Rechtsbehelfsbelehrung am Ende des Bescheids. Zahlen müssen Sie trotzdem fristgerecht, denn ein Widerspruch oder eine Klage hebt die Zahlungspflicht nicht auf. Ob es sinnvoll ist, das Verfahren bis zur Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts ruhen zu lassen, und welches Kostenrisiko besteht, sollten Sie mit Ihrem Steuerberater oder Ihrem Haus- und Grundbesitzerverein klären.
Davon zu trennen ist der Streit um die Grundsteuerwerte selbst. Der Bundesfinanzhof hat das Bewertungsmodell im November 2025 für verfassungsgemäß erklärt, unter anderem in einem Fall aus Köln. Beim Bundesverfassungsgericht ist dazu eine Verfassungsbeschwerde anhängig. Gegen den Wertbescheid des Finanzamts helfen die Urteile zu den Hebesätzen nicht weiter.
Was das für Käufer, Verkäufer und Vermieter heißt
Die Grundsteuer ist Teil der laufenden Kosten und wird bei vermieteten Objekten in der Regel über die Nebenkosten an die Mieter weitergegeben. Bei Gewerbeflächen in Bergisch Gladbach gehört der höhere Satz für Nichtwohngrundstücke deshalb in jede Kalkulation, ebenso die Möglichkeit, dass sich die Sätze nach einer Gerichtsentscheidung noch einmal verschieben. Wer ein Wohn- und Geschäftshaus kauft oder verkauft, sollte die Grundsteuer der letzten Jahre und die aktuelle Einstufung kennen. Wie sich die Nebenkosten im Gewerbemietvertrag zusammensetzen, erklären wir im Beitrag zu Indexmiete, Staffelmiete und Nebenkosten.
Wir verfolgen die Verhandlung am 4. Dezember und berichten, sobald das Oberverwaltungsgericht entschieden hat. Wenn Sie wissen möchten, was Ihre Immobilie unter den neuen Bedingungen wert ist, sprechen Sie uns an.
Dieser Beitrag gibt einen Überblick und ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall.
