Die Kölner Maklerhäuser haben ihre Halbjahresberichte im Juli vorgelegt. Sie kommen zu ähnlichen, aber nicht identischen Ergebnissen, weil jedes Haus das Marktgebiet etwas anders abgrenzt und Eigennutzer sowie Untermietverträge unterschiedlich behandelt. Der Flächenumsatz im ersten Halbjahr 2026 liegt je nach Quelle zwischen rund 73.000 und 80.000 Quadratmetern.
Wer in Bergisch Gladbach eine Gewerbefläche sucht oder vermietet, findet in den Portalen Angebotspreise. Was tatsächlich gezahlt wird, steht woanders: in der Mietpreisübersicht des städtischen Gutachterausschusses. Sie beruht auf einer Befragung von Mietern und Vermietern, ausgewertet wurden 279 Ladenlokalmieten und 204 Büroraummieten. Wir haben die aktuelle Fassung durchgesehen und die Werte hier zusammengestellt.
Ein Hinweis vorweg, der zur Einordnung gehört: Die Mietpreisübersicht hat den Stand 1. Januar 2023 und beruht auf Erhebungen aus den Jahren 2015 und 2021. Sie zeigt also nicht die Miete von heute, sondern das Gefüge der Lagen zueinander. Genau dafür ist sie aber wertvoll: Sie sagt, welche Adresse in dieser Stadt das Dreifache einer anderen wert ist.
Ladenlokale: zwischen 4 und 65 Euro je Quadratmeter
Die größte Spanne findet sich im Einzelhandel, und sie liegt innerhalb weniger hundert Meter. In der Hauptstraße zwischen Konrad-Adenauer-Platz und Johann-Wilhelm-Lindlar-Straße werden für Flächen von 40 bis 200 Quadratmetern 25 bis 65 Euro je Quadratmeter erfasst. Das ist die 1a-Lage der Stadt.
Ladenlokale im Stadtzentrum Bergisch Gladbach, Nettokaltmiete in €/m²
| Lage | Fläche | €/m² |
|---|---|---|
| Hauptstraße, Konrad-Adenauer-Platz bis Johann-Wilhelm-Lindlar-Straße | 40–200 m² | 25 bis 65 |
| Hauptstraße, Poststraße bis An der Gohrsmühle | 50–190 m² | 20 bis 59 |
| Johann-Wilhelm-Lindlar-Straße zwischen Haupt- und Stationsstraße | 50–100 m² | 18 bis 36 |
| Hauptstraße, Johann-Wilhelm-Lindlar-Straße bis Poststraße | 60–200 m² | 15 bis 37 |
| Am Alten Pastorat, Verkaufsfläche im Erdgeschoss | 30–120 m² | 10 bis 25 |
| Hauptstraße, An der Gohrsmühle bis Richard-Zanders-Straße | 30–200 m² | 6 bis 12 |
| Am Alten Pastorat, ab der Hälfte der Fläche im Ober- oder Untergeschoss | 125–260 m² | 4 bis 10 |
Zwischen der teuersten und der günstigsten Position liegt der Faktor sechzehn. Entscheidend sind dabei zwei Dinge, die sich nicht ändern lassen: die Lage in der Fußgängerzone und die Frage, ob die Verkaufsfläche ebenerdig liegt. Sobald ein nennenswerter Teil der Fläche ins Ober- oder Untergeschoss rutscht, bricht der Wert ein.
Bensberg und Refrath liegen darunter, aber nicht weit
Die beiden anderen Zentren der Stadt erreichen nicht das Niveau der Hauptstraße, stehen aber deutlich über den Nebenzentren.
Ladenlokale in Bensberg und Refrath, Nettokaltmiete in €/m²
| Lage | Fläche | €/m² |
|---|---|---|
| Bensberg, zentraler Bereich Schloßstraße / Gladbacher Straße / Nikolausstraße | 40–80 m² | 10 bis 30 |
| Bensberg, zentraler Bereich | 81–160 m² | 7 bis 23 |
| Bensberg, Randbereich | 40–190 m² | 10 bis 20 |
| Refrath-Zentrum, 1a-Lage | 40–100 m² | 11 bis 26 |
| Refrath-Zentrum, 1a-Lage | 101–200 m² | 10 bis 20 |
| Refrath-Zentrum, 1b-Lage | 40–200 m² | 7 bis 16 |
| Refrath, obere Dolmanstraße | 40–120 m² | 9 bis 16 |
| Refrath, Wickenpfädchen | 40–140 m² | 7 bis 15 |
| Refrath, Vürfels | 40–150 m² | 6 bis 13 |
Auffällig ist der Sprung innerhalb von Bensberg: Eine kleine Fläche im zentralen Bereich erreicht bis zu 30 Euro, dieselbe Lage ab 81 Quadratmetern nur noch bis 23 Euro. Größere Flächen lassen sich in kleinen Zentren schlechter vermieten, weil der Kreis der Mieter kleiner wird. Wer eine große Einheit hat, sollte prüfen, ob sich teilen lohnt.
Die Nebenzentren
In den Stadtteilen außerhalb der drei Zentren liegen die Werte enger beieinander. Die Kölner Straße fällt mit einer Spanne bis 22 Euro aus dem Rahmen.
Ladenlokale in den Nebenzentren, Nettokaltmiete in €/m²
| Lage | Fläche | €/m² |
|---|---|---|
| Kölner Straße | 40–160 m² | 6 bis 22 |
| Hand | 40–100 m² | 7 bis 16 |
| Moitzfeld | 40–160 m² | 7 bis 16 |
| Mülheimer Straße | 40–140 m² | 5 bis 14 |
| Bensberger Straße | 40–110 m² | 7 bis 13 |
| Schildgen | 40–140 m² | 8 bis 12 |
| Odenthaler Straße | 50–130 m² | 6 bis 12 |
| Herkenrath | 40–120 m² | 5 bis 11 |
| Paffrath | 40–120 m² | 7 bis 11 |
Für großflächige Ladenlokale zwischen 600 und 1.600 Quadratmetern nennt der Bericht stadtweit 8 bis 15 Euro je Quadratmeter, unabhängig vom Stadtteil. Bei dieser Größe zählt die Erreichbarkeit mehr als die Adresse.
Gastronomie
Für Gaststätten, Restaurants und Cafés werden die Werte nach Lagetyp und nicht nach Straße ausgewiesen, jeweils bezogen auf die Nutzfläche einschließlich Nebenräumen.
Gastronomie in Bergisch Gladbach, Nettokaltmiete in €/m²
| Lage | Nutzfläche | €/m² |
|---|---|---|
| Zentren Gladbach, Bensberg, Refrath | 70–250 m² | 8 bis 27 |
| Stadtkernrandlage | 75–370 m² | 7 bis 17 |
| Nebenzentren | 50–250 m² | 5 bis 16 |
| Wohngebiete und Stadtrandlagen | 70–180 m² | 9 bis 15 |
Bemerkenswert ist die letzte Zeile. In Wohngebieten und Stadtrandlagen liegt die Untergrenze mit 9 Euro höher als in den Nebenzentren mit 5 Euro. Wer in einer Wohnlage ein Lokal betreibt, zahlt selten sehr wenig, kommt aber auch nicht an die Spitzenwerte der Zentren. Welche Faktoren bei einem Gastronomiestandort sonst noch zählen, haben wir im Ratgeber zum Standort für Gastronomie beschrieben.
Büro und Praxis
Bei Büro- und Praxisräumen verzichtet der Gutachterausschuss auf eine Einteilung nach Straßen und arbeitet mit drei Nutzungswerten. Die Werte gelten für Flächen von 30 bis 270 Quadratmetern, bei größeren Objekten sind Abschläge vorzunehmen.
Büros und Praxen in Bergisch Gladbach, Nettokaltmiete in €/m²
| Nutzungswert | Spanne | Mittelwert |
|---|---|---|
| einfach, Nebenzentren und zentrale Randlagen ohne Repräsentationsanspruch | 4 bis 8 | 6,10 |
| mittel, normal ausgestattet in verkehrsgünstiger Lage | 6 bis 11 | 8,60 |
| gut, modern ausgestattet und geschnitten in zentraler Lage | 6,50 bis 13 | 9,60 |
Etwa 40 Prozent der erfassten Räume entfallen auf Praxen, 60 Prozent auf Büros. Die meisten liegen im ersten oder zweiten Obergeschoss. Verträge werden üblicherweise über fünf oder zehn Jahre geschlossen, mit Verlängerungsoption zugunsten des Mieters.
Zum Vergleich: Im Kölner Büromarkt bewegen sich die Spitzenmieten in einer völlig anderen Größenordnung. Was das für Unternehmen bedeutet, die zwischen Köln und dem Rheinisch-Bergischen Kreis abwägen, steht in unserer Halbjahresbilanz zum Kölner Büromarkt.
Was Mieter und Eigentümer daraus ableiten sollten
Für Mieter: Die Spanne innerhalb einer Lage ist groß. Ein Angebot am oberen Rand der Spanne ist kein schlechtes Angebot, es muss aber durch Zuschnitt, Ausstattung oder Frontdarstellung begründet sein. Fragen Sie nach, was den Aufschlag trägt. Und rechnen Sie die Nebenkosten mit, denn der Quadratmeterpreis allein sagt wenig über die Gesamtbelastung. Die Unterschiede zwischen den Vertragsmodellen stehen im Beitrag zu Index, Staffel und Nebenkosten.
Für Eigentümer: Wer eine Fläche über der Spanne anbietet, verlängert die Vermarktungszeit, ohne am Ende mehr zu erzielen. Leerstandsmonate kosten mehr als ein Euro weniger je Quadratmeter. Und die Erhebung zeigt, wo sich Investitionen lohnen: Ebenerdigkeit, Zuschnitt und Frontdarstellung bewegen den Preis stärker als die Adresse allein.
Datenbasis: Grundstücksmarktbericht 2026 der Stadt Bergisch Gladbach, Abschnitt Gewerbliche Mieten, Stand 1. Januar 2023, herausgegeben vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Bergisch Gladbach. Grundlage sind 279 Ladenlokalmieten und 204 Büroraummieten aus Erhebungen der Jahre 2015 und 2021.
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