Auf einen Blick
Ohne Regelung im Vertrag trägt der Vermieter die Instandhaltung. Im Gewerbe kann sie aber zu einem großen Teil auf den Mieter übertragen werden.
Kosten für Gemeinschaftsflächen und Wartung dürfen in vorformulierten Verträgen nur mit einer Obergrenze umgelegt werden. Ohne Deckel ist die Klausel unwirksam.
Dach, Fassade, Tragwerk und zentrale Anlagen bleiben in Formularverträgen in aller Regel beim Eigentümer.
Im Gewerbemietvertrag steht neben der Miete fast immer eine Regel zur Instandhaltung. Sie entscheidet darüber, wer zahlt, wenn die Klimaanlage ausfällt, der Bodenbelag erneuert werden muss oder das Treppenhaus einen neuen Anstrich braucht. Für Mieter kann das über die Laufzeit viel Geld bedeuten. Für Eigentümer ist es eine Frage der Kalkulation. Und für beide gilt, dass nicht jede Klausel hält, die im Vertrag steht.
Was das Gesetz vorsieht
Nach dem Gesetz muss der Vermieter die Mietsache während der gesamten Mietzeit in einem vertragsgemäßen Zustand erhalten. Ohne Regelung im Vertrag trägt er also Reparaturen und Wartung. Anders als bei Wohnungen lässt sich diese Pflicht im Gewerbe aber weitgehend auf den Mieter übertragen. Genau das geschieht in den meisten Verträgen, und deshalb kommt es auf die Formulierung an.
Dabei werden mehrere Dinge oft in einen Topf geworfen. Instandhaltung meint die vorbeugende Pflege und Wartung, damit nichts kaputtgeht. Instandsetzung ist die Reparatur nach einem Schaden. Davon zu trennen sind die Erneuerung ganzer Bauteile, Modernisierungen und Schönheitsreparaturen. Ein guter Vertrag benennt, welche dieser Kosten der Mieter trägt und für welche Flächen und Anlagen.
Wo vorformulierte Klauseln scheitern
Die meisten Gewerbemietverträge sind Formularverträge. Ihre Klauseln müssen deshalb einer Inhaltskontrolle standhalten, auch zwischen Unternehmen. Der Bundesgerichtshof hat 2005 eine Klausel für unwirksam erklärt, die dem Mieter alle Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung auferlegte, auch für gemeinschaftlich genutzte Flächen und ohne Begrenzung. Der Mieter würde damit Risiken tragen, die er weder beeinflussen noch abschätzen kann.
Daraus folgen zwei Grenzen, die in der Praxis immer wieder auftauchen. Dach und Fach, also Dach, Fassade, Tragwerk und in der Regel auch zentrale Anlagen wie Heizung und Aufzug, bleiben in Formularverträgen beim Eigentümer. Und Kosten für Gemeinschaftsflächen und gemeinsam genutzte Anlagen dürfen nur mit einer angemessenen Obergrenze umgelegt werden. Individuell ausgehandelte Vereinbarungen haben mehr Spielraum. Wer sich darauf beruft, sollte die Verhandlung aber belegen können.
Wartungskosten brauchen einen Deckel
Wie ernst die Gerichte die Obergrenze nehmen, zeigt ein Urteil des Oberlandesgerichts München vom Februar 2026. Der Mietvertrag begrenzte die Kosten für Reparaturen an Gemeinschaftsanlagen auf 5 Prozent der Jahresnettomiete, für die Wartung dieser Anlagen gab es dagegen keine Grenze. Die Wartungsklausel war deshalb unwirksam, und der Vermieter musste die bereits abgerechneten Wartungskosten zurückzahlen. Die Begrenzung für Reparaturen hielt.
In der Praxis sind Obergrenzen als Prozentsatz der Jahresnettomiete verbreitet, häufig zwischen 5 und 10 Prozent, dazu manchmal ein Höchstbetrag je Einzelreparatur. Welche Höhe angemessen ist, hängt vom Objekt und seiner Technik ab. Für Eigentümer gilt, dass ein klarer Deckel die Umlage überhaupt erst sicher macht. Für Mieter gilt, dass sich ein Blick in die Nebenkostenabrechnung lohnt, wenn der Vertrag keinen Deckel enthält. Wie sich die Gesamtmiete aus Grundmiete, Nebenkosten und Anpassungen zusammensetzt, erklären wir im Beitrag zu Indexmiete, Staffelmiete und Nebenkosten.
Was Mieter typischerweise übernehmen
Gut vertretbar ist es, wenn der Mieter die Instandhaltung innerhalb seiner Mietfläche übernimmt. Dazu gehören Bodenbeläge, Innentüren, Sanitäranlagen in den Räumen und die Wartung von Anlagen, die nur er nutzt, etwa ein Klimagerät im eigenen Serverraum. Auch Kleinreparaturen bis zu einem festen Betrag sind üblich. Was der Mieter selbst eingebaut hat, pflegt er ohnehin selbst. Wie mit diesen Einbauten am Mietende umzugehen ist, lesen Sie im Beitrag zur Rückbaupflicht im Gewerbemietvertrag.
Unabhängig davon, wer zahlt, müssen Mieter Mängel dem Vermieter unverzüglich anzeigen. Wer einen Wasserschaden oder einen Defekt an der Technik nicht meldet und der Schaden dadurch größer wird, kann für die Folgen haften. Melden Sie Mängel deshalb schriftlich und mit Datum.
Was in den Vertrag gehört
Eine gute Instandhaltungsklausel beginnt mit einer klaren Abgrenzung. Sie nennt die Flächen und Anlagen, für die der Mieter zuständig ist, und unterscheidet zwischen Wartung, Reparatur und Erneuerung. Dazu gehört ein Deckel für alle Kosten außerhalb der eigenen Mietfläche, als Prozentsatz der Jahresmiete oder als fester Betrag. Hilfreich ist eine Liste der technischen Anlagen mit Alter und Zustand bei Übergabe, denn wer eine zwanzig Jahre alte Lüftungsanlage übernimmt, sollte nicht ihre Erneuerung bezahlen.
Für Mieter lohnt es sich, diese Punkte vor der Unterschrift zu verhandeln, zusammen mit Ausbau, mietfreier Zeit und Laufzeit. Was ein Büro neben der Kaltmiete insgesamt kostet, zeigen wir im Beitrag zu den Kosten eines Büroarbeitsplatzes in Köln.
Unser Rat
Lesen Sie die Instandhaltungsklausel so genau wie die Miete. Sie entscheidet über Kosten, die erst nach Jahren sichtbar werden. Als Mieter sollten Sie auf eine klare Abgrenzung und einen Deckel achten und Dach und Fach beim Eigentümer lassen. Als Eigentümer sollten Sie Ihre Vertragsmuster prüfen lassen, denn eine Klausel ohne Obergrenze kann am Ende zur Rückzahlung führen. Bei unserer exklusiven Bürosuche verhandeln wir diese Punkte von Anfang an mit.
Dieser Beitrag gibt einen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.
Häufige Fragen
Wer zahlt die Instandhaltung im Gewerbemietvertrag?
Ohne Regelung der Vermieter. Im Gewerbe kann die Instandhaltung aber vertraglich auf den Mieter übertragen werden, in vorformulierten Verträgen allerdings nur in Grenzen.
Was gehört zu Dach und Fach?
Gemeint sind die tragenden Teile und die Hülle des Gebäudes, also Dach, Fassade, Mauerwerk und Fundament, dazu meist zentrale Anlagen wie Heizung oder Aufzug. Diese Kosten bleiben in Formularverträgen in aller Regel beim Eigentümer.
Darf der Vermieter Kosten für Gemeinschaftsflächen umlegen?
Ja, aber in einem vorformulierten Vertrag nur mit einer angemessenen Obergrenze. Der Bundesgerichtshof hat 2005 eine Klausel ohne Grenze für unwirksam erklärt, das Oberlandesgericht München 2026 ebenso eine Umlage von Wartungskosten ohne Deckel.
Wie hoch ist ein üblicher Kostendeckel?
Verbreitet sind Obergrenzen als Prozentsatz der Jahresnettomiete, häufig zwischen 5 und 10 Prozent. Daneben gibt es Grenzen je Einzelreparatur. Die richtige Höhe hängt von Objekt und Technik ab.
Was muss ich als Mieter bei Mängeln tun?
Melden Sie Mängel unverzüglich und schriftlich. Wer einen Schaden nicht meldet und er dadurch größer wird, kann für die Folgen haften.
