Das Gebäudemodernisierungsgesetz ist seit Ende Juli 2026 in Kraft. Die Regeln zum Energieausweis greifen allerdings erst zum 1. Januar 2027, und sie ändern einiges. Wer im kommenden Jahr verkaufen oder vermieten will, sollte den Zeitplan kennen, weil sich manches vorher noch einfacher erledigen lässt.

Bestehende Ausweise bleiben gültig

Die wichtigste Entwarnung zuerst. Ein Energieausweis, der heute ausgestellt wird, behält seine reguläre Gültigkeit von zehn Jahren. Auch alte Ausweise laufen nicht vorzeitig ab. Niemand muss zum Jahreswechsel etwas austauschen.

Wer allerdings ohnehin einen braucht, hat bis Ende 2026 die Wahl zwischen den heutigen und den künftigen Anforderungen. Ab Januar gelten für neue Ausweise die neuen Regeln.

Was sich für Wohngebäude ändert

Für Wohnhäuser fällt eine Einschränkung weg, die viele Eigentümer bisher gestört hat. Bislang war für ältere Gebäude mit weniger als fünf Wohneinheiten der Bedarfsausweis vorgeschrieben, der aufwendiger und teurer ist. Diese Pflicht entfällt. Der Verbrauchsausweis wird damit auch für kleinere Altbauten zulässig.

Dafür steigen die Anforderungen an die Datengrundlage. Der Verbrauch muss nach Energieträgern getrennt und über zwei Jahre erfasst werden. Wer also Abrechnungen sammelt, sollte sie vollständig aufbewahren. Die Effizienzklassen von A plus bis H bleiben bei Wohngebäuden unverändert.

Ein Punkt betrifft gemischt genutzte Häuser. Nach den bisher veröffentlichten Einschätzungen ist der Verbrauchsausweis künftig nur noch für Gebäude zulässig, die ausschließlich Wohnzwecken dienen. Beim Wohnhaus mit Ladenlokal im Erdgeschoss wäre dann der Bedarfsausweis nötig. Das ist der Punkt, bei dem sich die Fachquellen aktuell am wenigsten einig sind, und wir werden ihn im Blick behalten.

Neu ist die Verlängerung des Mietvertrags

Bisher wurde ein Energieausweis bei Verkauf und Neuvermietung gebraucht. Ab 2027 kommen zwei Anlässe dazu. Der eine ist die Verlängerung eines bestehenden Mietvertrags, der andere sind größere Renovierungen.

Das betrifft in der Praxis viele Vermieter, die seit Jahren dieselben Mieter haben und deshalb nie einen Ausweis brauchten. Wer 2027 eine Vertragsverlängerung plant, sollte vorher prüfen, ob ein gültiger Ausweis vorliegt.

Was ins Inserat muss

In Immobilienanzeigen sind schon heute Angaben aus dem Energieausweis Pflicht. Ab 2027 kommt das Ausstellungsdatum dazu. Das klingt nach einer Kleinigkeit, ist aber der Punkt, an dem Anzeigen schnell unvollständig werden, weil das Datum in den üblichen Eingabemasken bisher keine Rolle spielt.

Verstöße gegen die Vorlage- und Übergabepflichten können mit einem Bußgeld von bis zu 10.000 Euro geahndet werden. In der Praxis geht es meist nicht um die Höchstsumme, aber die Pflicht liegt beim Eigentümer und nicht beim Portal.

Welche Unterlagen beim Verkauf sonst noch dazugehören, steht in unserer Checkliste für den Immobilienverkauf.

Der Ausweis wird digital

Ab dem 1. Januar 2027 ist der digitale, maschinenlesbare Energieausweis der Regelfall. Eine Papierfassung wird nur noch auf ausdrücklichen Wunsch erstellt. Für die Weitergabe an Interessenten ist das eher eine Erleichterung, weil sich eine Datei einfacher an ein Exposé hängen lässt als ein Scan.

Für Gewerbeimmobilien gilt etwas anderes

Bei Nichtwohngebäuden fällt die Wahlmöglichkeit ganz weg. Ab 2027 ist bei Verkauf, Vermietung und Vertragsverlängerung nur noch der Bedarfsausweis zulässig. Außerdem bekommen Nichtwohngebäude erstmals eigene Effizienzklassen von A bis G, wobei A für ein Nullemissionsgebäude steht und G die energetisch schlechtesten fünfzehn Prozent des Bestands umfasst.

Für Eigentümer von Gewerbeflächen ist das relevanter, als es zunächst wirkt, weil der Bedarfsausweis eine Aufnahme des Gebäudes voraussetzt und damit Vorlauf braucht. Was Banken und Mieter bei der energetischen Einordnung inzwischen verlangen, steht auf unserer Seite zur ESG-Einordnung für Gewerbeimmobilien.

Was jetzt sinnvoll ist

Wenn Sie 2027 verkaufen oder neu vermieten wollen, prüfen Sie in den nächsten Wochen drei Dinge. Ob ein Energieausweis vorliegt und wie lange er noch läuft. Ob eine Vertragsverlängerung ansteht, für die Sie künftig einen brauchen. Und ob Sie die Verbrauchsabrechnungen der letzten beiden Jahre vollständig beisammen haben.

Wer eine Gewerbefläche hält, sollte den Bedarfsausweis früher einplanen, als es bisher nötig war.

Die Angaben beruhen auf den bislang veröffentlichten Auswertungen des Gebäudemodernisierungsgesetzes durch Fachverlage und Verbände. Einzelfragen gehören vor einer Entscheidung mit einem Energieberater oder Rechtsanwalt geklärt.

Sie sind unsicher, ob Ihr Ausweis noch passt? Wir sehen uns das kurz mit Ihnen an.