Auf einen Blick
ist der Standard für Wohnimmobilien und Grundlage vor Gericht. Die DIN 277 kommt zu deutlich höheren Werten.
zählen Flächen mit einer Höhe zwischen einem und zwei Metern. Unter einem Meter zählt nichts, der Balkon meist zu einem Viertel.
Abweichung zulasten des Mieters gilt im Mietrecht als Mangel. Beim Kauf kommt es auf die Vereinbarung im Vertrag an.
Kaum eine Zahl im Exposé wird so oft falsch angegeben wie die Wohnfläche. Sie bestimmt den Quadratmeterpreis, die Miete und die Nebenkostenverteilung, und eine falsche Angabe kann nach dem Verkauf teuer werden.
Zwei Regelwerke, zwei Ergebnisse
Die Wohnflächenverordnung ist der Standard für Wohnimmobilien und die Grundlage, auf die sich Gerichte im Streitfall stützen. Die DIN 277 ermittelt Grundflächen und Rauminhalte für bauliche Zwecke und kommt zu deutlich höheren Werten, weil sie Flächen einbezieht, die nach Wohnflächenverordnung nicht oder nur anteilig zählen. Wer eine DIN-277-Zahl als Wohnfläche inseriert, vergleicht Äpfel mit Birnen und erzeugt eine Abweichung von leicht zehn Prozent und mehr.
Was voll, anteilig oder gar nicht zählt
Voll: alle Räume mit einer lichten Höhe von mindestens zwei Metern, inklusive Bad, Flur und begehbarem Ankleidezimmer.
Zur Hälfte: Flächen mit einer Höhe zwischen einem und zwei Metern, typischerweise unter Dachschrägen. Ein beheizter, ganzjährig nutzbarer Wintergarten zählt ebenfalls zur Hälfte, ein unbeheizter ebenso.
Gar nicht: Flächen unter einem Meter Höhe, Keller und Waschküche, Heizungsraum, Abstellräume außerhalb der Wohnung, Dachboden ohne Ausbau, Garage.
Balkon, Loggia, Dachgarten und Terrasse zählen in der Regel zu einem Viertel, bei besonders hochwertiger Ausführung bis zur Hälfte. Wer den vollen Balkon einrechnet, rechnet falsch.
Die häufigsten Fehler in der Praxis
Der ausgebaute Spitzboden wird komplett mitgezählt, obwohl große Teile unter einem Meter liegen. Der Hobbyraum im Keller erscheint als Wohnraum, obwohl er baurechtlich kein Aufenthaltsraum ist. Der Balkon wird voll angesetzt. Und ganz häufig wird eine Zahl aus alten Bauunterlagen übernommen, die nie nach Wohnflächenverordnung ermittelt wurde.
Welche Abweichung rechtlich zählt
Im Mietrecht gilt eine Abweichung von mehr als zehn Prozent zulasten des Mieters als Mangel und berechtigt zur Mietminderung. Beim Kauf gilt das nicht automatisch, dort kommt es auf die Vereinbarung an. Wird eine Wohnfläche ausdrücklich als zugesicherte Eigenschaft in den Kaufvertrag aufgenommen und weicht die tatsächliche Fläche erheblich ab, drohen Minderung oder Schadensersatz. Wird sie nur als ungefähre Angabe des Verkäufers bezeichnet, ist die Position des Käufers schwächer, aber bei arglistigem Verschweigen greift der Haftungsausschluss nicht.
Wie Sie auf der sicheren Seite sind
Lassen Sie die Fläche neu aufmessen, wenn die vorhandene Berechnung älter ist, nach Umbauten oder wenn Dachschrägen im Spiel sind. Eine Aufmessung durch einen Architekten oder Sachverständigen kostet je nach Objektgröße einen niedrigen bis mittleren dreistelligen Betrag und liefert eine belastbare Grundlage mit Rechenweg.
Im Exposé gehört dazu, nach welchem Regelwerk gerechnet wurde. Diese eine Zeile beugt späteren Auseinandersetzungen zuverlässiger vor als jede Formulierung im Kaufvertrag.
