Auf einen Blick
ist das Verfahren der Wahl bei Eigentumswohnungen, Reihen- und Doppelhäusern, weil dort genügend Vergleichsfälle vorliegen.
ist der Standard für Mehrfamilienhäuser und vermietete Wohnungen. Maßgeblich ist die nachhaltig erzielbare Miete.
nach § 194 BauGB ist das Mittel der Wahl bei Scheidung, Nachlass, Zwangsversteigerung oder Streit mit dem Finanzamt.
Was eine Immobilie wert ist, entscheidet nicht der Wunsch des Eigentümers, sondern die Datenlage. Drei Verfahren stehen zur Verfügung, und welches passt, hängt vom Objekt ab. Wir zeigen, wie eine Bewertung entsteht und welche Zahlen dabei wirklich zählen.
Die drei Verfahren der Immobilienbewertung
Für Wohnimmobilien gibt es drei anerkannte Verfahren, geregelt in der Immobilienwertermittlungsverordnung. Welches angewendet wird, hängt davon ab, wofür das Objekt genutzt wird und welche Datenlage am belastbarsten ist.
Vergleichswertverfahren. Der Wert entsteht aus tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Objekte in vergleichbarer Lage. Das ist das Verfahren der Wahl bei Eigentumswohnungen und bei Reihen- und Doppelhäusern, weil dort genügend Vergleichsfälle vorliegen. Je ähnlicher Baujahr, Wohnfläche, Zuschnitt und Ausstattung, desto tragfähiger das Ergebnis.
Sachwertverfahren. Hier werden Bodenwert und Gebäudeherstellungswert getrennt ermittelt und um Alterswertminderung bereinigt. Angewendet wird es bei Objekten, die selbst genutzt werden und für die es kaum Vergleichsfälle gibt, typischerweise freistehende Einfamilienhäuser mit individueller Architektur.
Ertragswertverfahren. Maßgeblich ist die nachhaltig erzielbare Miete, kapitalisiert über den Liegenschaftszins und die Restnutzungsdauer. Das ist der Standard für Mehrfamilienhäuser und vermietete Wohnungen, denn dort kauft niemand ein Gebäude, sondern einen Zahlungsstrom.
Woher die Daten kommen
Eine Bewertung ist nur so gut wie ihre Grundlage. Wir arbeiten mit den Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse, mit Bodenrichtwerten, mit eigenen Abschlüssen aus Köln und Bergisch Gladbach und mit der Angebotslage im Umfeld. Angebotspreise aus Portalen sind dabei nur ein Indikator, weil sie zeigen, was Verkäufer aufrufen, nicht was Käufer zahlen.
Zur Bewertung gehören außerdem die Objektunterlagen. Grundbuchauszug, Flurkarte, Wohnflächenberechnung, Baubeschreibung, Energieausweis, bei Wohnungen zusätzlich Teilungserklärung, Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen und der Stand der Instandhaltungsrücklage. Fehlende Unterlagen sind kein Detail, sie erhöhen das Risiko des Käufers und drücken den Preis.
Was den Wert nach oben und nach unten zieht
Die Lage bestimmt den Rahmen, das Objekt bestimmt die Position darin. Nach oben wirken ein geschnittener, gut belichteter Grundriss, ein gepflegter Zustand der Hülle, moderne Haustechnik, ein guter Energieausweis, Außenflächen und Stellplätze sowie eine ruhige, gleichzeitig gut angebundene Lage.
Nach unten wirken Sanierungsstau an Dach, Fenstern und Heizung, ein unklarer Grundbuchstand, Wegerechte und Wohnrechte, Lärm- und Geruchsimmissionen, ungünstige Zuschnitte, eine leergefegte Instandhaltungsrücklage sowie Bindungen aus Miet- oder Pachtverhältnissen. Auch das Zinsniveau schlägt durch, weil es die Finanzierbarkeit und damit den Kreis der Käufer verändert.
Kostenlose Bewertung, Wertgutachten oder Verkehrswertgutachten
Die drei Begriffe werden oft verwechselt, meinen aber sehr Verschiedenes. Eine Marktpreiseinschätzung durch den Makler ist eine Vermarktungsgrundlage, kostenlos, schnell, aber ohne Beweiskraft vor Gericht. Ein Kurzgutachten dokumentiert die Herleitung nachvollziehbar und reicht für Bank, Familie oder Erbengemeinschaft meistens aus. Ein Verkehrswertgutachten nach Paragraf 194 Baugesetzbuch wird von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen erstellt und ist das Mittel der Wahl bei Scheidung, Nachlassauseinandersetzung, Zwangsversteigerung oder Auseinandersetzung mit dem Finanzamt.
Typische Irrtümer
Der Kaufpreis von 2018 sagt nichts über den Wert von heute, weil sich Zins, Baukosten und Nachfrage verschoben haben. Investierte Summen sind keine Wertsteigerung, eine neue Küche für vierzigtausend Euro erhöht den Wert nicht um vierzigtausend Euro. Der Quadratmeterpreis aus dem Nachbarhaus ist ohne Abgleich von Zustand und Ausstattung wertlos. Und ein hoher Startpreis erzeugt keinen Verhandlungsspielraum, sondern Standzeit, und Standzeit kostet am Ende mehr als ein realistischer Einstieg.
So gehen wir vor
Wir beginnen mit einem Ortstermin, denn Zustand und Wirkung eines Objekts lassen sich nicht aus Unterlagen ablesen. Danach prüfen wir die Unterlagen, ordnen das Objekt in die Vergleichsfälle ein und rechnen das passende Verfahren, bei vermieteten Objekten zusätzlich das Ertragswertverfahren als Gegenprobe. Sie erhalten eine Einschätzung mit Spanne, mit der Begründung der Spanne und mit einer Empfehlung für den Angebotspreis.
Die Ersteinschätzung ist für Eigentümer in Köln, Bergisch Gladbach und dem Rheinisch-Bergischen Kreis kostenfrei und unverbindlich.
