Immobilie verkaufen, obwohl der Kredit noch läuft

Verkaufen dürfen Sie jederzeit, der Kredit hängt nur an der Grundschuld

Ihre Bank hat kein Mitspracherecht dabei, ob und an wen Sie verkaufen. Sie hat aber eine Grundschuld im Grundbuch, und kein Käufer zahlt den vollen Preis für eine Immobilie, die noch für Ihr Darlehen haftet. Der Käufer erwartet deshalb ein lastenfreies Grundstück. Das bedeutet in der Praxis, dass aus dem Kaufpreis zuerst die Bank abgelöst wird und der Rest an Sie geht.

Die Grundschuld erlischt dabei nicht von selbst, wenn das Darlehen zurückgezahlt ist. Sie wird erst gelöscht, wenn die Bank eine notariell beglaubigte Löschungsbewilligung erteilt und das Grundbuchamt die Löschung einträgt. Der Notar organisiert das für Sie, mehr dazu weiter unten.

Das Kündigungsrecht beim Verkauf

Ein Immobiliendarlehen mit fester Zinsbindung können Sie nicht einfach so zurückzahlen. Für den Verkauf gibt es aber eine eigene Regel. Nach § 490 Abs. 2 BGB darf der Darlehensnehmer ein durch eine Grundschuld gesichertes Darlehen mit festem Zins vorzeitig kündigen, wenn seine berechtigten Interessen das erfordern. Das Gesetz nennt ausdrücklich den Fall, dass der Eigentümer die beliehene Immobilie anderweitig verwerten möchte, also verkaufen will. Voraussetzung ist, dass seit der vollständigen Auszahlung mindestens sechs Monate vergangen sind. Die Kündigungsfrist beträgt drei Monate.

Der Preis für dieses Recht ist die Vorfälligkeitsentschädigung. Das Gesetz verpflichtet den Darlehensnehmer, der Bank den Schaden zu ersetzen, der ihr durch die vorzeitige Kündigung entsteht.

Nach zehn Jahren ist die Entschädigung vom Tisch

Eine wichtige Ausnahme kennen viele Eigentümer nicht. Nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB kann jedes Darlehen mit festem Zins nach Ablauf von zehn Jahren nach der vollständigen Auszahlung mit einer Frist von sechs Monaten gekündigt werden, und zwar ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Das gilt auch dann, wenn die Zinsbindung länger vereinbart ist, etwa auf fünfzehn oder zwanzig Jahre. Vertraglich ausschließen lässt sich dieses Recht nicht.

Wurde nach der Auszahlung eine neue Vereinbarung über den Zins getroffen, etwa eine Anschlussfinanzierung bei derselben Bank, beginnen die zehn Jahre ab dieser Vereinbarung neu. Wer seinen Verkauf zeitlich steuern kann, sollte deshalb zuerst prüfen, wann das eigene Darlehen diese Zehnjahresgrenze erreicht. Manchmal lohnt es sich, den Notartermin oder die Übergabe so zu legen, dass die Kündigung ohne Entschädigung möglich wird.

Wie die Bank rechnet

Die Vorfälligkeitsentschädigung soll den Schaden ausgleichen, der der Bank entsteht, weil ihr die vereinbarten Zinsen für die restliche Zinsbindung entgehen. Für die Berechnung darf die Bank zwischen zwei Methoden wählen, das hat der Bundesgerichtshof im März 2024 bestätigt (Urteil vom 11. März 2024, XI ZR 159/23). Bei der verbreiteten Aktiv-Passiv-Methode wird so getan, als lege die Bank das zurückgezahlte Geld bis zum Ende der Zinsbindung in sicheren Pfandbriefen an. Der Schaden ist die Differenz zwischen dem Vertragszins und dieser Wiederanlage. Davon abzuziehen sind die Risiko- und Verwaltungskosten, die die Bank durch die vorzeitige Rückzahlung spart.

Für Immobiliendarlehen gibt es dabei keine prozentuale Obergrenze. Die bekannte Grenze von einem Prozent gilt nur für Konsumentenkredite. Umso wichtiger ist es, die Berechnung zu prüfen. Die Verbraucherzentralen haben vor einigen Jahren 733 Fälle nachgerechnet und kamen in 77 Prozent davon auf einen niedrigeren Betrag als die Bank. Eine pauschale Position für den Verwaltungsaufwand der Abwicklung hat der Bundesgerichtshof 2025 dagegen akzeptiert, im entschiedenen Fall waren es 200 Euro.

Warum das Zinsniveau den Ausschlag gibt

Die Höhe der Entschädigung hängt vor allem davon ab, wie sich die Zinsen seit Ihrem Vertragsabschluss entwickelt haben. Liegt das heutige Zinsniveau unter Ihrem Vertragszins, entgeht der Bank viel, und die Entschädigung ist hoch. Liegt es darüber, kann die Bank das Geld heute besser anlegen, als Sie es ihr verzinst haben. Dann ist ihr Schaden klein oder sogar null.

Für viele Eigentümer in Köln und Bergisch Gladbach ist das eine gute Nachricht. Wer 2020 oder 2021 finanziert hat, zahlt oft um ein Prozent Zinsen. Heute liegen die Zinsen für Wohnungsbaukredite deutlich höher, nach der Zinsstatistik der Bundesbank im Juli 2026 bei 3,73 Prozent für eine Bindung von fünf bis zehn Jahren und bei 3,36 Prozent für mehr als zehn Jahre. Maßgeblich für die Berechnung sind zwar die Renditen von Pfandbriefen und nicht die Bauzinsen, beide bewegen sich aber mit dem allgemeinen Zinsniveau. Bei solchen Altverträgen fällt die Entschädigung deshalb häufig gering aus. Anders sieht es aus, wenn Sie 2023 oder 2024 zu höheren Zinsen abgeschlossen haben. Dann kann eine vorzeitige Ablösung spürbar Geld kosten.

Wann die Bank gar nichts verlangen darf

Die Bank muss im Darlehensvertrag klar angeben, wie lange der Vertrag läuft, welches Kündigungsrecht Sie haben und wie die Vorfälligkeitsentschädigung berechnet wird. Sind diese Angaben unzureichend, entfällt der Anspruch nach § 502 Abs. 2 Nr. 2 BGB vollständig. Der Bundesgerichtshof hat im Dezember 2024 entschieden, dass eine Bank keine Entschädigung verlangen konnte, weil ihre Angaben zur Berechnung nicht ausreichten, und dass bereits gezahlte Beträge zu erstatten waren (XI ZR 75/23). Im Mai 2025 kam er in einem weiteren Fall zum selben Ergebnis (XI ZR 22/24).

Ein Selbstläufer ist das allerdings nicht. Im Oktober 2025 hat der Bundesgerichtshof klargestellt, dass es genügt, wenn die wesentlichen Rechenparameter in groben Zügen benannt sind (XI ZR 187/23). Ob Ihr Vertrag angreifbar ist, hängt also von der genauen Formulierung ab. Eine Prüfung lohnt sich trotzdem, bei der Verbraucherzentrale Hamburg kostet sie derzeit 125 Euro je Vertrag.

Sie müssen die Höhe nicht im Dunkeln schätzen. Nach § 493 Abs. 5 BGB muss die Bank Ihnen auf Wunsch unverzüglich mitteilen, ob eine vorzeitige Rückzahlung möglich ist, welchen Betrag Sie zurückzahlen müssen und wie hoch eine Entschädigung ausfällt. Holen Sie diese Auskunft früh ein, am besten bevor Sie den Kaufpreis verhandeln.

Wege, die Entschädigung zu vermeiden oder zu senken

Neben der Zehnjahresgrenze gibt es weitere Möglichkeiten. Wenn Ihr Vertrag Sondertilgungen erlaubt und Sie diese noch nicht ausgeschöpft haben, senkt jede Sondertilgung vor der Kündigung den Betrag, auf den sich die Entschädigung bezieht. Zudem muss die Bank nicht genutzte Sondertilgungsrechte bei der Berechnung berücksichtigen.

Wer gleich wieder kauft, kann versuchen, das bestehende Darlehen auf die neue Immobilie zu übertragen. Dann tauscht die Bank lediglich die Sicherheit aus, und es fällt keine Entschädigung an. Einen allgemeinen Anspruch darauf gibt es nach der jüngsten Rechtsprechung nur, wenn die neue Sicherheit das Risiko der Bank gleich gut abdeckt und der Bank keine Nachteile entstehen. In der Praxis lassen viele Banken mit sich reden, gerade wenn der Vertragszins niedrig ist.

Schließlich kann der Käufer das Darlehen übernehmen. Das ist bei günstigen Altverträgen für ihn attraktiv, setzt aber nach § 415 BGB die Zustimmung der Bank voraus, die die Bonität des Käufers prüft. Bei Käufern mit eigener Finanzierungszusage ist dieser Weg eher die Ausnahme.

Wie der Ablauf beim Notar aussieht

Im Kaufvertrag wird geregelt, dass der Käufer den Kaufpreis erst zahlt, wenn eine Auflassungsvormerkung zu seinen Gunsten im Grundbuch steht und die Unterlagen für die Löschung Ihrer Grundschuld vorliegen. Der Notar fordert dazu bei Ihrer Bank die Löschungsbewilligung an. Die Bank stellt sie unter der Auflage zur Verfügung, dass ihr Ablösebetrag gezahlt wird. Der Käufer überweist diesen Teil des Kaufpreises dann direkt an Ihre Bank und den Rest an Sie. So ist sichergestellt, dass niemand in Vorleistung geht. Wie Kaufvertrag und Termin im Einzelnen ablaufen, lesen Sie im Beitrag zum Notartermin.

Die Kosten für die Löschung der Grundschuld tragen regelmäßig Sie als Verkäufer. Neben der Beglaubigung durch den Notar fällt beim Grundbuchamt eine halbe Gebühr an, die sich nach dem Nennbetrag der Grundschuld richtet. Im Verhältnis zum Kaufpreis sind das überschaubare Beträge.

Was das Finanzamt dazu sagt

Wer selbst darin wohnt, kann die Vorfälligkeitsentschädigung steuerlich nicht geltend machen. Bei vermieteten Immobilien ist die Lage differenzierter. Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass die Entschädigung beim Verkauf nicht als Werbungskosten bei den Mieteinkünften abziehbar ist (Urteil vom 11. Februar 2014, IX R 42/13). Ist der Verkauf innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist steuerpflichtig, mindert sie aber als Veräußerungskosten den Gewinn. Einzelne Finanzgerichte haben Ausnahmen zugelassen, wenn der Verkaufserlös nachweislich in ein anderes Mietobjekt fließt. Das sollten Sie mit Ihrem Steuerberater klären. Mehr zur Steuer auf den Verkaufsgewinn steht im Beitrag zur Spekulationssteuer.

Unser Rat vor dem Verkauf

Holen Sie früh die Auskunft Ihrer Bank zur Ablösung ein, prüfen Sie, wann die Zehnjahresgrenze erreicht ist, und lassen Sie die Berechnung im Zweifel unabhängig kontrollieren. Bei Krediten aus der Niedrigzinsphase ist die Entschädigung heute oft deutlich niedriger, als viele Eigentümer befürchten. Das kann den Ausschlag geben, ob sich ein Verkauf jetzt lohnt oder später.

Wir planen mit Ihnen den Zeitpunkt, ermitteln den realistischen Verkaufspreis und stimmen den Ablauf mit Notar und Bank ab. Einen ersten Überblick gibt unsere Immobilienbewertung, und wie ein Verkauf mit uns abläuft, zeigt der Beitrag zum Ablauf des Immobilienverkaufs.

Dieser Beitrag gibt einen Überblick und ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung im Einzelfall.