Haus verkaufen und trotzdem darin wohnen bleiben

Vier Wege, ein Ziel

Im Kern gibt es vier Modelle. Sie verkaufen das Haus ganz und behalten ein Wohnrecht oder einen Nießbrauch. Sie verkaufen gegen eine monatliche Leibrente. Sie verkaufen nur einen Teil an einen spezialisierten Anbieter und zahlen für Ihren Anteil an der Nutzung ein Entgelt. Oder Sie verkaufen ganz und mieten das Haus vom Käufer zurück. Daneben gibt es Kredite für Senioren und die Umkehrhypothek, bei denen Sie Eigentümer bleiben. Welche Lösung passt, hängt an Ihrem Alter, an der Frage, ob Sie das Haus vererben möchten, und daran, ob Sie lieber eine Einmalzahlung oder ein laufendes Einkommen haben.

Verkauf mit Wohnrecht oder Nießbrauch

Beim Verkauf mit Wohnrecht geht das Eigentum auf den Käufer über, Sie dürfen aber bis zum Lebensende in der Immobilie wohnen. Das Wohnrecht ist an Ihre Person gebunden. Der Nießbrauch geht weiter, denn er erlaubt auch, die Immobilie zu vermieten und die Miete zu behalten. Das ist hilfreich, wenn Sie später in eine Pflegeeinrichtung ziehen und das Haus dann vermietet werden soll.

Der Käufer zahlt in beiden Fällen weniger als den vollen Verkehrswert, denn er kann die Immobilie auf Jahre nicht selbst nutzen. Vom Preis abgezogen wird der Wert Ihres Rechts. Er richtet sich nach der Miete, die sich für das Haus erzielen ließe, und nach Ihrer statistischen Lebenserwartung. Je jünger Sie sind, desto höher ist der Abzug. Der Kreis der Käufer ist kleiner als bei einem normalen Verkauf, häufig sind es Angehörige oder Kapitalanleger mit langem Atem.

Regeln Sie im Vertrag genau, wer was bezahlt. Gesetzlich trägt beim Nießbrauch der Berechtigte die gewöhnlichen Unterhaltungskosten, große Reparaturen wie Dach oder Heizung liegen beim Eigentümer. Beim Wohnrecht gilt für die laufende Unterhaltung Ähnliches. Nebenkosten, Modernisierungen und den Fall eines Umzugs ins Pflegeheim sollten Sie trotzdem ausdrücklich vereinbaren. Entscheidend ist außerdem der Rang im Grundbuch. Ihr Recht gehört an die erste Stelle in Abteilung II, vor jede Grundschuld der finanzierenden Bank des Käufers. Nur dann bleibt es bestehen, wenn der Käufer seinen Kredit nicht mehr bedient und die Bank die Immobilie versteigern lässt. Wie das Grundbuch aufgebaut ist, erklären wir im Beitrag zum Grundbuch und seinen Abteilungen.

Leibrente, monatliches Einkommen aus dem Haus

Bei der Leibrente zahlt der Käufer den Kaufpreis ganz oder teilweise als monatliche Rente, meist kombiniert mit einem Wohnrecht oder Nießbrauch. Eine lebenslange Rente läuft, solange Sie leben, auch wenn das länger dauert als statistisch erwartet. Manche Angebote begrenzen die Rente auf einen festen Zeitraum, etwa zehn oder fünfzehn Jahre. Dann erhalten Sie höhere Monatsbeträge, sind aber im hohen Alter nicht mehr abgesichert.

Die Rente muss im Grundbuch abgesichert werden, üblicherweise als Reallast, ebenfalls an erster Rangstelle. Fragen Sie außerdem, wer hinter dem Käufer steht und was passiert, wenn er die Rente nicht mehr zahlt. Steuerlich ist eine lebenslange Leibrente günstig, denn versteuert wird nur der Ertragsanteil. Er hängt vom Alter bei Rentenbeginn ab und liegt mit 70 Jahren bei 15 Prozent, mit 75 bei 11 Prozent und mit 80 bei 8 Prozent der Rente.

Teilverkauf, ein Anteil gegen Nutzungsentgelt

Beim Teilverkauf kauft ein Anbieter einen Anteil von meist 10 bis 50 Prozent der Immobilie. Sie erhalten dafür eine Einmalzahlung, bleiben Miteigentümer und dürfen weiter allein im Haus wohnen. Für den verkauften Anteil zahlen Sie ein monatliches Nutzungsentgelt, ähnlich einer Miete.

Die Verbraucherzentrale NRW rechnet in einem Beispiel vom Januar 2026 mit einer Immobilie im Wert von 500.000 Euro und einer Auszahlung von 100.000 Euro. Das Nutzungsentgelt beträgt dort 4,99 Prozent im Jahr, also 416 Euro im Monat, für zehn Jahre festgeschrieben. Über diesen Zeitraum kommen rund 50.000 Euro zusammen. Wird die Immobilie später ganz verkauft, verlangen viele Anbieter zusätzlich eine Gebühr, häufig rund 3,3 Prozent des Verkaufspreises. Instandhaltung, Modernisierung und energetische Sanierung tragen Sie in der Regel allein, obwohl Ihnen nur noch ein Teil gehört.

Die Verbraucherzentralen sehen das Modell kritisch. Das Nutzungsentgelt wirkt wie ein Zins, die Schutzvorschriften für Verbraucherkredite gelten aber nicht. Ein Gutachten im Auftrag des Sachverständigenrats für Verbraucherfragen hat 2025 die Frage aufgeworfen, ob die Verträge diese Regeln umgehen, und einzelne Notare haben die Beurkundung abgelehnt. Vergleichen Sie ein Teilverkaufsangebot deshalb immer mit einem Bankkredit. Nach Angaben der Verbraucherzentrale lag ein Darlehen mit zehn Jahren Zinsbindung und bis zur Hälfte des Immobilienwerts im Januar 2026 bei rund 3,3 Prozent. Dabei bleiben Sie voller Eigentümer.

Verkauf und Rückmiete

Die einfachste Variante ist der Verkauf zum vollen Marktpreis mit anschließendem Mietvertrag. Sie erhalten den gesamten Kaufpreis und wohnen als Mieter weiter. Der Käufer ist meist ein Kapitalanleger, der eine vermietete Immobilie mit verlässlichem Mieter sucht. Ihr Schutz hängt dann am Mietvertrag. Vereinbaren Sie einen langen Verzicht des Käufers auf die Kündigung, auch wegen Eigenbedarfs, und regeln Sie, wie sich die Miete entwickeln darf. Rechnen Sie ehrlich, wie lange der Kaufpreis die Miete und Ihre übrigen Ausgaben trägt. Was beim Verkauf einer vermieteten Immobilie zu beachten ist, lesen Sie im Beitrag zu Immobilien mit Mieter.

Was das Finanzamt dazu sagt

Haben Sie die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt, ist der Gewinn aus dem Verkauf steuerfrei, unabhängig davon, wie lange Sie sie besitzen. Das gilt auch für den Verkauf mit Wohnrecht, mit Leibrente oder für einen Teilverkauf. Laufend versteuert wird nur der Ertragsanteil einer Leibrente. Einzelheiten zur Zehnjahresfrist und den Ausnahmen finden Sie im Beitrag zur Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf. Für Ihre persönliche Situation sollten Sie einen Steuerberater fragen, vor allem wenn Kinder oder Erben beteiligt sind.

Am Anfang steht der Verkehrswert

Alle vier Modelle haben eines gemeinsam. Was Sie bekommen, hängt am Wert Ihrer Immobilie. Beim Teilverkauf bestimmt das Gutachten die Auszahlung und später auch die Gebühren, bei der Leibrente die Höhe der Rente, beim Verkauf mit Wohnrecht den Abzug. Lassen Sie den Verkehrswert deshalb unabhängig ermitteln, bevor Sie ein Angebot unterschreiben, und vergleichen Sie mehrere Modelle mit denselben Zahlen. Eine erste Einschätzung erhalten Sie über unsere Immobilienbewertung.

Unser Rat

Nehmen Sie sich Zeit und beziehen Sie Ihre Familie früh ein. Wer das Haus vererben möchte, kommt mit einem Kredit oder einer Lösung innerhalb der Familie oft besser zurecht als mit einem Verkauf an Dritte. Wer kein Erbe hinterlassen muss und ein sicheres Einkommen sucht, ist mit Wohnrecht und lebenslanger Leibrente gut beraten, wenn beides an erster Stelle im Grundbuch steht. Den Teilverkauf sollten Sie nur nach einem genauen Kostenvergleich wählen. Unabhängige Beratung bieten auch die Verbraucherzentralen, und der Notar muss Ihnen vor der Beurkundung alle Risiken erklären.

Wenn Sie überlegen, ob ein Umzug in eine kleinere Wohnung die bessere Lösung ist, hilft Ihnen unser Beitrag zum Wohnen im Alter. Und wenn Sie wissen möchten, was Ihre Immobilie heute wert ist und welche Variante dazu passt, sprechen Sie uns an.

Dieser Beitrag gibt einen Überblick und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.