Büromarkt Köln
Mieten, Umsatz und Leerstand im Überblick
Die wichtigsten Zahlen zum Kölner Büromarkt an einem Ort, mit Quellen und Einordnung. Stand erstes Halbjahr 2026, wir schreiben sie fort, sobald neue Marktberichte vorliegen.
Wie viel Bürofläche wird in Köln vermietet, was kostet sie und wie viel steht leer? Auf dieser Seite stehen die aktuellen Zahlen zum Kölner Büromarkt an einem festen Ort. Wir schreiben sie fort, sobald neue Quartals- und Halbjahresberichte vorliegen, und nennen bei jeder Zahl, woher sie kommt.
73.000 bis 80.000 m²Flächenumsatz im ersten Halbjahr 2026
32,50 bis 33,50 €Spitzenmiete je m² und Monat
20,50 bis 20,90 €Durchschnittsmiete je m² und Monat
5,0 bis 6,1 %Leerstandsquote
Datenstand erstes Halbjahr 2026, zuletzt fortgeschrieben am 4. Oktober 2026. Spannen statt Einzelwerte, weil die Häuser das Marktgebiet unterschiedlich abgrenzen.
Die Kennzahlen im Überblick
| Kennzahl | Wert | Stand | Vergleich |
|---|---|---|---|
| Flächenumsatz | 73.000 bis 80.000 m² | 1. Halbjahr 2026 | 1. Halbjahr 2025 rund 110.000 m² |
| Flächenumsatz Gesamtjahr | rund 235.000 bis 250.000 m² | 2025 | Zehnjahresschnitt knapp 292.000 m² |
| Spitzenmiete | 32,50 bis 33,50 € | 1. Halbjahr 2026 | 2024 noch 35,00 € |
| Höchstmiete Kölner Ringe | 37,00 € | 3. Quartal 2025 | |
| Durchschnittsmiete | 20,50 bis 20,90 € | 1. Halbjahr 2026 | Gesamtjahr 2025 20,70 € |
| Leerstandsquote | 5,0 bis 6,1 % | 1. Halbjahr 2026 | Durchschnitt der sieben großen Märkte 8,5 % |
| Gesamtleerstand | 558.000 m² | 1. Halbjahr 2026 | plus 23 % in zwölf Monaten |
| Moderner Leerstand | 131.000 m² | 1. Halbjahr 2026 | minus 13 % in zwölf Monaten |
| Büroflächenbestand | rund 8,30 Mio. m² | 30. September 2025 | |
| Fertigstellungen | rund 85.000 m² | Erwartung 2026 | etwa drei Viertel vorvermietet |
Datenbasis JLL Büromarktbericht Köln vom 14. Juli 2026, BNP Paribas Real Estate Büromarkt Köln Q2 2026, Greif und Contzen Büromarktbericht Juli 2026, Angermann Marktbericht Vermietung NRW H1 2026, Cushman und Wakefield vom 17. Juli 2026. Gesamtleerstand und moderner Leerstand nach BNP Paribas Real Estate.
Was die Zahlen bedeuten
Weniger Umsatz, aber kein Einbruch der Nachfrage. Das erste Halbjahr 2025 war mit rund 110.000 Quadratmetern ein Ausreißer, getragen von Großabschlüssen der öffentlichen Hand. Solche Verträge fehlten 2026. Im zweiten Quartal wurde in Köln kein einziger Mietvertrag über 1.000 Quadratmeter geschlossen. Was fehlt, sind die großen Einzelabschlüsse, nicht die Mieter.
Der Markt teilt sich. Der Gesamtleerstand ist binnen eines Jahres um fast ein Viertel gestiegen, der moderne Leerstand im selben Zeitraum gesunken. Flächen mit zeitgemäßer Technik und guter Anbindung werden knapper, ältere Bestandsflächen stehen länger leer. Im Neubau sind rund drei Viertel der Flächen vergeben, bevor sie fertig werden.
Kleine Flächen tragen den Markt. Rund die Hälfte des Flächenumsatzes im ersten Halbjahr 2026 entfiel auf Abschlüsse bis 500 Quadratmeter, im langjährigen Mittel war es etwa ein Viertel. Wer in diesem Segment sucht, findet Angebot, trifft aber auf mehr Mitbewerber.
Köln bleibt knapp. Mit einer Leerstandsquote von 5,0 Prozent nach der Abgrenzung von JLL hat Köln den niedrigsten Leerstand der sieben großen deutschen Büromärkte. Düsseldorf liegt bei 11,0 Prozent.
Ausblick auf 2026
Die Prognosen für das Gesamtjahr liegen zwischen rund 160.000 Quadratmetern bei Angermann und etwa 200.000 Quadratmetern bei BNP Paribas Real Estate, das im zweiten Halbjahr eine moderate Belebung erwartet. Beide Werte lägen unter 2025 und deutlich unter dem Zehnjahresdurchschnitt. Wir tragen die Jahreszahlen hier ein, sobald die Berichte für das Gesamtjahr vorliegen.
Der Markt nach Lagen
Köln ist kein einheitlicher Büromarkt. Zwischen der City mit einer Spitzenmiete von 33,50 Euro und den günstigen Randlagen liegen rund zwanzig Euro je Quadratmeter. Wir gliedern die Stadt in zwölf Büromarktzonen.
| Lage | Umsatz 1. Hj. 2026 | Miete 1. Hj. 2026 | Moderner Leerstand |
|---|---|---|---|
| 1.1 City | 38.400 m² | Spitze 33,50 € | 59.700 m² |
| 1.2 Deutz | 2.500 m² | Spitze 27,00 € | 15.300 m² |
| Cityrand gesamt | 22.300 m² | 18,60 bis 21,70 € | 13.300 m² |
| Randlagen gesamt | 12.800 m² | 11,00 bis 22,00 € | 42.700 m² |
Nach der veröffentlichten Marktberichterstattung für den Kölner Büromarkt, erstes Halbjahr 2026. Für die einzelnen Zonen am Cityrand und in den Randlagen werden keine eigenen Werte veröffentlicht.
Welche Stadtteile zu welcher Zone gehören, was dort gebaut wird und welche Nutzer dort sitzen, steht in der Übersicht der Kölner Büromarktzonen. Unsere aktuellen Flächen rechts des Rheins in Deutz, Mülheim, Kalk und Porz stehen gesammelt auf der Seite Gewerbeimmobilien Köln rechtsrheinisch.
Was Mieter und Eigentümer daraus machen
Für Mieter ist die Verhandlungsposition besser als vor zwei Jahren, aber nicht überall. Im nicht modernisierten Bestand sind Nachlässe und Mietanreize häufiger geworden, im Premiumsegment bleiben die Preise wegen der Baukosten stabil. Wer eine moderne Fläche sucht, braucht mehr Vorlauf als früher, weil der Neubau vor Fertigstellung vergeben ist. Unsere aktuellen Angebote stehen unter Gewerbefläche mieten, den Flächenbedarf rechnet der Ratgeber Bürosuche.
Für Eigentümer verschiebt sich die Frage von der Miethöhe zur Marktfähigkeit. Eine große Bestandsfläche trifft derzeit auf einen dünnen Markt, mehrere kleinere Einheiten auf das Segment, das den Umsatz trägt. Wie wir dabei vorgehen, steht unter Gewerbeimmobilie vermieten.
Frühere Berichte
Die ausführliche Einordnung zum ersten Halbjahr 2026 mit allen Quellen steht in unserem Beitrag Der Kölner Büromarkt im Halbjahr 2026. Neue Halbjahres- und Jahresbilanzen verlinken wir hier, die Zahlen oben ersetzen wir jeweils durch den neuesten Stand.